О РАБОТЕ

Собеседования, вакансии, рабочие места

Контроль аренды в Нью-Йорке

В этом эссе я объясню историю арендного контроля в Нью-Йорке; Нью-йоркские дебаты / противоречия, включая историческую и текущую оппозицию исторической и текущей поддержке. Кроме того, я буду обсуждать оппозицию и поддержку его в других городах США; Мое мнение об оппозиции, а также о поддержке Rent Control.

Что такое контроль аренды? Эта программа управляется Управлением по арендной плате Нью-Йорка, которое отвечает за регулирование арендной платы примерно в 1,2 млн. Частных арендных единиц по всему штату в соответствии с четырьмя положениями: Закон о чрезвычайной проверке ренты, Закон о контроле за арендной платой чрезвычайная ситуация, аренда Закон о стабилизации и Закон о защите чрезвычайных арендаторов (ETPA). Четыре предыдущих закона формируют основу для систем регулирования арендной платы, обычно называемых «контролем арендной платы» и стабилизацией арендной платы (Отдел жилья и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.). Тем не менее, эссе будет сосредоточено на Нью-Йорке из-за ограниченного объема этой статьи.

Рентный контроль обычно применяется к жилым зданиям, построенным до февраля 1947 года. В 55 муниципалитетах (включая Нью-Йорк, Олбани, Буффало и различные города, поселки и деревни в округах Олбани, Эри, Нассау, Ренсселаер, Скенектади и Вестчестер), которые не объявлял об окончании послевоенного жилищного кризиса в аренду (Отдел жилья и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.). Правила заключаются в следующем: для того, чтобы квартира подлежала контролю за арендной платой, арендатор (или его родители) должны проживать в этой квартире непрерывно с 1 июля 1971 года. Если квартира с контролируемой арендной платой станет вакантной, арендная плата будет стабилизирована, или если она находится в здании с менее чем шестью квартирами, она, как правило, снимается с регулирования. Кроме того, постоянный арендатор с 31 марта 1953 года должен находиться в квартире в доме на одну или две семьи без коммерческих помещений, чтобы его можно было юридически контролировать для сдачи в аренду. После освобождения после 31 марта 1953 года он больше не подлежит регулированию. Ранее контролируемое жилье обычно снимается с эксплуатации по ряду других причин (Отдел жилья и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.).

Контроль аренды ограничивает право собственника выселять арендаторов и ограничивает арендную плату, которую владелец может взимать за квартиру. Это также требует от владельца предоставления необходимых услуг и оборудования. Например, владелец должен предоставлять и поддерживать все услуги, предоставленные или требуемые для доставки, в базовый день 1 мая 1950 года. Для контролируемых квартир для аренды вне Нью-Йорка и 1 марта 1943 года. Для тех, кто находится в Нью-Йорке. Более того, необходимые модификации и необходимые услуги могут быть заказаны позже, с соответствующей корректировкой арендной платы. Основные услуги могут включать, но не ограничиваются: ремонт; техническое обслуживание; обеспечение света; тепла; горячая и холодная вода; обслуживание лифтов; кухня; ванные комнаты и прачечные и привилегии; Услуги уборщиков и уборщиков мусора (Отдел жилья и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.).

Департамент жилищного строительства и обновления Нью-Йорка (DHCR) за пределами Нью-Йорка устанавливает максимально допустимое повышение арендной платы на основании вышеуказанного постановления. Периодически владельцы могут подать заявку на эти увеличения. С другой стороны, указанное регулирование действует в системе максимальной базовой арендной платы (MBR) в Нью-Йорке. MBR позволяет установить максимальную базовую арендную плату для каждой квартиры, которая корректируется каждые два года с учетом изменений в эксплуатационных расходах. Кроме того, владельцы, которые подтверждают, что они предоставляют базовые услуги и устраняют нарушения, могут увеличивать арендную плату до 7,5% каждый год, пока не достигнут MBR (Отдел жилищного строительства и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.). В свою очередь, арендаторы могут оспорить увеличение, потому что здание нарушает закон или расходы владельца не оправдывают увеличение. Они могут сделать это, отправив Challenge Re: заказ максимальной арендной платы (форма DHCR RA-94 MBR). Арендодатели могут оспаривать заказы на максимальную базовую арендную плату, также представляя DHCR RA-94 MBR (Департамент жилья и обновления Нью-Йорка, 2006 г.).

«Арендные ставки могут быть увеличены другими способами: (1) если владелец увеличивает обслуживание или существенно восстанавливает здание или устанавливает значительное улучшение капитальных затрат; (2) трудности; (3) увеличение затрат на оплату труда; (4) в Нью-Йорке увеличение расходов на топливо (passalongs) »(Департамент жилищного и социального обновления Нью-Йорка, 2006 г.). В свою очередь, DHCR может снизить арендную плату в некоторых случаях: серьезные, нескорректированные нарушения кодекса и ограничения на услуги, в том числе объекты, помещения или оборудование, или вспомогательные услуги (Отдел жилья и обновления штата Нью-Йорк, 2006 г.).

Предыдущие параграфы представляют фон и закон квартир с контролируемой арендной платой, которые способствуют их дебатам / противоречиям. Основной аргумент против регулирования заключается в том, что он не позволяет застройщикам строить новое жилье, как показано в следующей цитате:

«Трудно найти экономиста, который поддерживает ограничения аренды. Контроль над ценами, даже если он трудоемкий, неизбежно приводит к неэффективности, сокращает предложение и вызывает неблагоприятные побочные эффекты. Черные рынки и взяточничество процветают. Обслуживание зданий часто игнорируется. Арендодатели и арендаторы оказываются в ядовитых отношениях, потому что они связаны законом, а не добровольными возобновляемыми контрактами. Недобросовестные владельцы предпринимают опасные шаги, чтобы выселить арендаторов за более высокооплачиваемые заменители; В результате были введены положения, касающиеся защиты арендаторов, что делает невозможным выселение даже ублюдка »(Economist.com, 2003, пункт 10).

В свою очередь, основной аргумент в пользу поддержки закона заключается в том, что он создает стабильность, о чем свидетельствует следующая цитата:

«Теперь, в принципе, я считаю, что контроль за арендной платой велик — люди не должны быть изгнаны из своих домов, потому что район становится богаче, а они нет. Арендодатели, которые получают выгоду от увеличения стоимости недвижимости, являются чем-то вроде мошенничества, начиная с того факта, что они извлекают выгоду (прогресс) из социального прогресса по соседству, а не из своих собственных усилий »(Newman, 2003, пункт 1).

Если мы описываем сторонников регулирования цен на аренду жилья как хороших, а противников — как плохих … Мы называем жадные, оппортунистические и лицемерные закрылки («делай, что я говорю, но не делай, как я» в отношении контроля за арендной платой) — безобразно? То же самое относится и к Роберту Нозику, автору лауреата Национальной книжной премии 1974 года: «Анархия, государство и утопия», что укрепило репутацию профессора философии Гарварда как интеллектуального либертарианского героя. Доктор Нозик говорит, что доминирование свободного рынка является ключом к успеху общества, и капитализму должна быть предоставлена ​​свобода действовать без внешних вмешательств, таких как экономический интервенционизм современных либералов (Такер, 2003). Однако, как и его консервативные двоюродные братья (телевизионные евангелисты) — Джим Бейкер и Джимми Сваггарт: проповедники безобразия греха — доктор Нозик не всегда практикует то, что он проповедует … С другой стороны, он является живым свидетельством пословицы: «В окопе нет атеиста, потому что все молятся Богу, когда их жизнь (личный интерес) находится в опасности ".

Пример: профессор Нозик — выдающийся сторонник контроля над ценами успешно применил правила контроля за ценами при аренде жилого жилья в Кембридже, штат Массачусетс. К своему владельцу, известному классическому ученому и автору «Истории любви» Эрику Сигалу. Эрик Сигал был вынужден урегулировать иск к профессору Нозику, чтобы он покинул свою квартиру (Такер, 2003).

Приведенные выше параграфы иллюстрируют ход дебатов / противоречий, связанных с контролем за арендной платой. Давайте продолжим выступать против такого контроля в Нью-Йорке, исходя из его исторических корней. Согласно Economist.com (2003), стороннику контроля над ценами, Закон о жилье был одним из многих мер контроля над ценами, введенных в мрачный период паники между нападением на Пирл-Харбор в 1941 году и переходом Америки к экономике с полной войной в 1943 году. каучук, масло, кофе и обувь, жилье рассматривались как важный товар, который должен был регулироваться во время войны для «блага граждан». Вышеупомянутая статья Economist.com (2003) продолжала оплакивать, что до 1947 года все ценовые ограничения были сняты, за исключением регулирования цен на недвижимость. В частности, на сайте указывалось, что большинство городов в конечном итоге устранили прежние искажения рынка, за исключением столицы столицы Нью-Йорка (Economist.com, 2003).

С момента своего создания до нынешней формы, арендные заказы очень устойчивы к противникам — в основном владельцам свободного рынка и экономистам. Например, шведский экономист Ассар Линдбек сравнил действие городского постановления с городом, разрушенным бомбардировкой. Уолтер Блок, владелец выдающегося экономического факультета Гарольда Э. Вирта в Университете Лойолы, Джозеф А. Батт, Колледж делового администрирования им. С. Дж., Представил на своем сайте анекдот, демонстрируя, что это хуже, чем бомбардировки (Блок, 2002). (Серьезно, я задавался вопросом, думал ли доктор Блок, что это более разрушительно в центре города, чем ядерная бомбардировка Нагасаки и Хиросимы или Вашингтона, округ Колумбия, и нападения 11 сентября в Нью-Йорке)?

Основные жалобы на нью-йоркский потолок арендной платы, кажется, сосредоточены на следующих вопросах … Во-первых, это контролируемый правительством контроль над ценами, который является законом, устанавливающим максимальную цену (потолок арендной платы), которую могут взимать владельцы арендаторов. С другой стороны, потолок арендной платы приводит к дефициту, снижению качества продукта и очереди, как в случае других ценовых потолков (Block, 2002).

Во-вторых, он управляет новыми инвестициями, которые в противном случае пошли бы в аренду квартир, в другие прибыльные проекты. Таким образом, перенаправление приводит к ухудшению жилищных условий, сокращению объема ремонта и технического обслуживания. Например, потолок цен разрушил целые участки прочного жилья в южном Бронксе Нью-Йорка, в то время как он привел к распаду и заброшенности во всех пяти районах города (Block, 2002).

В-третьих, он часто приносит пользу богатым и политически связанным долгосрочным арендаторам, а не тем, кто в этом нуждается больше всего — низшему среднему классу и арендаторам рабочего класса. Например, мультимиллионер Эд Кох в настоящее время живет в квартире с контролируемой арендной платой, которую он поддерживал, когда жил в мэрии в качестве мэра Нью-Йорка.

Давайте посмотрим на поддержку закона об аренде в Нью-Йорке, начиная с его исторических корней. Программа нью-йоркского потолка аренды, как и большинство крупных городов в Западной Европе и Северной Америке во время Первой мировой войны, была введена для смягчения разрушительных последствий войны и предотвращения спекуляций. Затем в некоторых городах программы были прекращены после войны, в то время как они оставались в других городах. Во время Второй мировой войны замороженные арендные платы были введены в крупных городах Западной Европы и Северной Америки. Опять же, все города Северной Америки были полностью разложены примерно к 1950 году, за исключением Нью-Йорка (Arnott, 1997).

С момента своего зарождения до его нынешней формы жилищное право неизменно поддерживалось его сторонниками — в основном арендаторами, а также либеральными и социалистическими организациями и политиками. Например, Рейчел Трейхлер (заядлый сторонник) — генеральный прокурор партии зеленых в Нью-Йорке в 2006 году. Она приехала в Нью-Йорк и, как правило, доступное жилье в качестве одной из основных платформ в своей кампании (Voterachel.org). Другим примером является Бетси Готбаум — Общественный адвокат Нью-Йорка, который громко выступал против дерегулирования арендной платы до истечения срока в Нью-Йорке, заявив, что закон о жилье в 2003 году (Pubadvocate.nyc.gov, 2003).

Основная похвала за законы или указы, которые определяют контроль над ценами на аренду жилых квартир в Нью-Йорке, кажется, сосредоточена на следующем … Во-первых, это позволяет работающим семьям и пенсионерам жить в хороших кварталах в Нью-Йорке. Например, человек, получающий минимальную заработную плату, должен был бы работать 154 часа в неделю, чтобы позволить себе квартиру с двумя спальнями в рыночной арендной плате. Во-вторых, Нью-Йорк зависит от разнообразной рабочей силы в своей экономике; без контроля за арендой семьям из рабочего класса пришлось бы переехать в другие недорогие города. В-третьих, он сводит к минимуму трудные решения со стороны арендаторов и пенсионеров рабочего класса, такие как выбор между арендной платой и едой или лекарствами (Pubadvocate.nyc.gov, 2003).

В других городах противники и сторонники законов и постановлений, которые устанавливают контроль над ценами на аренду жилых квартир, высказали аналогичные аргументы. В Хобокене, штат Нью-Джерси, его сторонники могут успешно поддерживать статус-кво, несмотря на то, что их сообщество подвергается серьезной джентрификации. В Санта-Монике, штат Калифорния, его сторонники смогли ввести общественный контроль за арендной платой, выбирая членов городского совета в 1979 году. В Балтиморе, штат Мэриленд, ее адвокаты создали общенациональную жилищную организацию после того, как закон о контроле за арендной платой был признан государственными судами. неконституционный. В Сан-Франциско, штат Калифорния, его сторонники в конечном итоге выиграли Закон о контроле за арендной платой, несмотря на множество препятствий, созданных противниками (Policylink.org, 2006). В Кембридже, штат Массачусетс, его противник Джерри Кален из Narsil.org (2003) сообщил, что усилия по повторному введению контроля над арендной платой в Кембридже потерпели поражение чуть более чем на 3–2 поля.

Лично я бесстыдно поддерживаю правила или постановления, которые регулируют контроль цен на аренду жилых квартир в Нью-Йорке по всем причинам и аргументам, представленным его сторонниками, представленными в этом эссе, несмотря на то, что я домовладелец. Мое мнение о позициях, занимаемых противниками, аналогично моему мнению о позициях, занимаемых противниками минимальной заработной платы. Например, такие противники, как доктор Нозик, основывают свое мнение на собственных интересах, а не на общих интересах.

Другой личный пример жилищных таинств проиллюстрирован на примере моего бывшего профессора и помощника председателя факультета (доктор философии, Университет Висконсин-Мэдисон), который является соавтором учебника вместе с моим другим бывшим профессором (доктором). , Технологический институт в Массачусетсе). Учебник, как и большинство экономических учебников, очень критичен к потолку арендной платы из-за его связи с отвратительным контролем цен. Однако профессор имеет контролируемую арендуемую квартиру на Манхэттене со своим частным домом в северной части штата Нью-Йорк. Случай моего профессора похож на случай доктора Нозика? Я думаю, что нет … хотя мой ответ очень предвзятый. По моему личному опыту, этика моего профессора безупречна, а его характер безупречен. Он один из моих лучших бывших профессоров (наряду с другим упомянутым профессором). Продолжая раскрытие, я получил букву А в одном из его почетных классов из-за его отличных навыков преподавания. Он также выбрал меня в академическую академическую команду, которая заняла третье место в национальном экономическом конкурсе. ОК, так что я имею в виду? Я имею в виду потолок арендной платы, потому что минимальная заработная плата имеет серую область, которая находится между крайними «черными» (противники) и «белыми» (сторонниками) — серая область лучше всего иллюстрируется следующей цитатой:

«Управление арендной платой было представлено пятидесятилетним студентам-экономистам как

Наглядный урок плохой политики. Однако в течение этого периода характер контроля за арендной платой изменился с замораживания арендной платы на регулирование арендной платы, что позволяет каждой юрисдикции выбирать политику из обширного набора правил. В то же время экономическая теория стала более сложной и значимой, в то время как стандарты тестирования эмпирической теории значительно возросли. В результате экспертное мнение о влиянии современной политики контроля над арендной платой становится все более агностичным »(Arnott, 1997).

Предыдущая цитата представляет собой лучший способ закончить это эссе как

касается истории и истории дебатов по контролю за арендной платой.

admin

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх